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2009年楼市V型反转 明年有望走向供求平衡

发布时间:2009-12-29 22:14来源:中国证券报-中证网林喆字号:

□本报记者 林喆
 

在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下,2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年间,中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,由“去库存”转变为“挤泡沫”。临近年底,决策层开始出手遏制楼市“过热”。
 

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作为国民经济的重要引擎之一,房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算,2009年,全国新房和二手房的成交额有望突破6万亿元,相当于同期GDP的五分之一强;房地产开发投资额预计达3.6万亿元,占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中,房地产贡献逾三成。
 

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业内专家分析,房地产对启动内需的正面影响巨大,而正在生成的泡沫将摒弃真实需求,并可能导致房地产引擎熄火。因此,中央经济工作会议后,地产调控取向定调为平衡供给:一方面增加普通商品房供应,推进保障房建设;另一方面抑制楼市投机,遏制房价过快上涨。随着房地产投资和新开工量的持续增加,楼市有望逐步走向供求平衡。
 

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开发投资持续回升
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“今年初,高库存曾给房地产市场带来沉重压力,由此开发商投资和开工普遍低迷;新增供应跟不上,同时需求集中释放;在库存消化接近尾声时,房价开始大幅上涨。不过,从今年5月份开始,行业景气逐步向好,开发投资持续回升。”中国房地产业协会副会长朱中一对中国证券报记者表示。
 

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主要城市库存房源消化于五六月间基本接近尾声,房地产开发投资和新开工数据呈现逐步回暖趋势。其中,土地购置面积、土地开发面积和房屋新开工面积等先行指标的降幅逐月收窄;房地产开发投资额的同比升幅逐月扩大。
 

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统计数据显示,今年1-11月,全国完成房地产开发投资31271亿元,同比增长17.8%,增幅比1-10月提高1.2个百分点。在新增供应方面,1-11月,全国房屋新开工面积达到9.76亿平方米,同比增长15.8%。其中,11月当月的新开工面积达1.62亿平方米,较10月环比增长98.73%。从8月份开始,新开工面积连续上升。其中,8月、9月、10月及11月新开工面积月度同比分别增长24.6%、55.4%、54.7%及194.5%。4个月新开工面积已高于2007年同期水平。
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一些券商的最新房地产行业策略预计,2010年,新房供给将“前紧后松”。房地产项目开工后,一般在6-9个月内形成市场供应。从明年3月份开始,新房供给将增加,5月可能形成供给小高峰。持续紧张的库存将促使开发商在未来半年内维持较高的开工规模;明年下半年,供给有望明显上升,房价涨幅也将趋缓。
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需求释放料将放缓
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“房地产市场处于上升趋势中,供不应求是一种常态,但这并不意味着楼市会持续繁荣。今年以来,楼市成交大幅放量提前释放了未来部分需求,加之房价上涨过快,预计2010年楼市销量将出现较为明显调整。”一位资深地产人士认为。
 

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1-11月,全国商品房销售面积75203万平方米,同比增长53.0%,其中,商品住宅销售面积增长54.4%;商品房销售额35987亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%。
 

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与此同时,房价快速上升,涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬,全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。目前,重点城市楼市依然“高温不退”。
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北京大学房地产研究所所长陈国强指出,2009年楼市价量大涨,大部分需求已经提前透支。他预计,今后楼市可能会进入休整阶段。“行业自身有内在调整要求,加之政策微调的因素,明年上半年,特别是一季度,房地产市场成交量将萎缩。”
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业内认为,今年销售火爆,既是对2008年被压抑需求的释放,也是对2010年需求的透支。2010年楼市销售量下滑或难避免。第一创业最新报告预测,2010年,全国新房销售面积与销售额分别同比下滑15.1%和4.4%,其中一线城市销售面积下滑27%,销售额下降8%。
 

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调控政策有保有压
 

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中央经济工作会议后,房地产调控政策密集出台。12月14日,国务院要求采取综合手段“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。其中包括“继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房”;“加大差别化信贷政策执行力度,切实防范各类住房按揭贷款风险”。显然,今后的房地产调控不会“一刀切”,差异化定向调控将成为主要手段。
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北京大学陈国强认为,房地产调控政策将采取“有保有压,区别对待”的方式,二套房贷收紧将是必然。与此同时,中央要求适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,这表明普通住宅、自住性消费仍将受到扶持。房地产政策仍属温和调整,行业整体趋势仍向好。
 

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长城证券分析师黄清林指出,目前政策力度尚不大,预计明年上半年依然会维持适度宽松的货币政策,地产调控政策空间有限,购房需求将不会受到明显抑制。但下半年可能面临紧缩政策,并将对房地产市场形成压制。
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中国高策地产顾问机构董事长李国平分析,政府对房地产的调控将是有“扬”有“抑”的双重目标:一方面,希望通过增加“普通商品房”的供应以及鼓励“自住和改善型”需求来促进行业持续“景气”,保障巨大的开复工建设量,带动上下游相关产业的发展;另一方面,政府也将通过抑制“投机性”行为来压制涨幅过大、过快的房价,高房价不仅会给银行房贷带来潜在风险,更重要的是会不断“挤出”中等以下购买力的购房人群,对市场的可持续发展带来伤害。
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2009年楼市六大关键词
 

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◆泡沫◆
 

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2009年楼市在一片低迷中拉开帷幕,但3月以来,全国70个大中城市房价环比连续上涨,国房景气指数也一路回升,市场迅速回暖,楼市价量齐涨,仅前11个月的商品房及住宅销售额就已经远超2007年和2008年的全年水平,销售面积超越2008年全年,并接近2007年峰值时的全年水平。
 

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◆地王◆
 

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自5月份北京拍出广渠门外10号地开始,众多“地王”如雨后春笋般涌现。尤其到了下半年,“面粉贵过面包”的现象频频上演,土地成交总价和楼面单价纪录屡被刷新。中海以70.6亿元拿下上海长风地块;绿地以72.45亿拿下上海徐汇区地块;广州拍出总价高达255亿元的地块。不少央企手握重金,成为“地王”的制造者和拥有者。
 

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◆捂盘◆
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今年开发商捂盘之风又起,推迟楼盘入市时间、分批销售、炒号认筹、内部订购等现象层出不穷。有关部门一直在打击开发商的捂盘行为,尤其是在年底,相关措施开始加强。
 

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◆囤地◆
 

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在地王频出的同时,开发商囤地、老地王“晒太阳”的现象也颇引人关注。根据国土部的调查,目前全国闲置的房地产用地约有1万公顷,闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。打击热点城市炒地、囤地将成为国土部门下一步的工作重点。
 

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◆上市◆
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7月,中国建筑和北京金隅分别登陆A股和H股市场,标志着房企IPO时间窗口的开启。11月,恒大地产、明发集团、龙湖地产、深圳花样年集团等纷纷在香港挂牌。
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不少已上市的地产商进行了再融资。今年,“万保招金”四家地产商的再融资规模超过280亿元,富力、远洋、泛海建设等公司通过发行公司债也顺利募得资金。值得注意的是,银行授信也是房企融资的重要渠道。统计显示,1-11月,获银行授信最多的10家房企共获得约2400亿元授信,其中万科、绿地、金地和SOHO中国获得的银行授信均超过300亿元。
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◆国四条◆
 

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从年初颁布的各项房产优惠政策,再到年底打出的“国四条”等组合拳,房地产政策由松到紧的过程正是对楼市变化的最好注解。在税收优惠政策到期叫停的同时,国家将从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等方面促进楼市健康发展。此外,有关部门还规定,开发商拿地首付比例不得低于出让总价的50%。
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(股歌小编:admin)